Toutes Transactions Immobilières - Viager - Défiscalisation.

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Toute personne physique, propriétaire d'un bien immobilier peut le vendre en viager quel que soit son âge. L'acheteur peut, quant à lui, être une personne physique ou morale.
L'acheteur verse la rente au vendeur jusqu'au décès de celui-ci. La vente en viager est un jeu de hasard. C’est un risque pour le vendeur qui peut décéder rapidement donc il ne profitera pas de sa rente et pour l’acheteur qui peut verser la rente beaucoup plus longtemps qu’il ne l’avait imaginé. Cet aléa est prévu dans le contrat, il est même obligatoire.
La vente est annulée si le vendeur décède dans les 20 jours qui suivent la signature du contrat.


LE BOUQUET.



On appelle bouquet, le versement comptant d’un capital dès l’acquisition d’un bien en viager. Le bouquet comprend une somme d’argent que le crédirentier peut immédiatement demander à l’acheteur. Une fois le bouquet versé, le prix de vente sera réduit d’autant. Dans un deuxième cas, si une rente est versée, le montant du bouquet viendra en déduction du prix d’achat. Le bouquet est fixé librement entre l’acquéreur et le vendeur. Généralement, le bouquet est versé à la signature du contrat chez le notaire. Le bouquet doit être équilibré tout en tenant compte des besoins du vendeur et des possibilités financières de l’acheteur. Plus le bouquet est important et moins la rente est élevée. Le bouquet peut être calculé en pourcentage par rapport à la valeur du marché de l’immobilier. Concrètement, la transaction consiste en premier lieu à estimer le bien. Un indice de référence régit l’indexation de la rente et en découle par la suite le montant du bouquet. Si le bien a des difficultés à se vendre, il n’est pas rare que le bouquet soit revu à la baisse tout comme le montant de la rente sous prétexte que les agences n’ont pas d’acheteurs. Dans un troisième temps, il est possible de ne verser qu’une rente sans aucun bouquet. Le bouquet n’est pas obligatoire mais en pratique il est prévu afin de diminuer les versements à vie. Avec un bouquet, le vendeur peut s’il a des dettes, les rembourser. Il peut également se servir de son bouquet à des fins de dons ou l’utiliser pour voyager s’il n’a jamais pu le faire auparavant. En général, plus le vendeur a un âge avancé, plus le bouquet est important


VIAGER LIBRE OU OCCUPE.



Le principe du viager libre : à partir du jour de la signature de l’acte de vente, le vendeur perd son droit de jouissance du bien. Ainsi l’acheteur peut occuper le bien ou le mettre en location. Dans ce cas, il aura à sa charge tous les frais d’entretien et charges du bien.
Le prix de vente est supérieur à celui du viager occupé et le montant de la rente est bien plus élevé. Le vendeur perçoit la rente dans les mêmes conditions que le viager occupé.
Le viager libre permet à l'acquéreur de devenir propriétaire immédiatement avec des mensualités moins élevées que dans un prêt immobilier classique et assure au vendeur un revenu fixe et régulier avec une fiscalité avantageuse.
Le viager occupé : Le débirentier achète un logement qu'il ne peut habiter puisqu'il est occupé par le crédirentier qui se réserve un droit d'usage et d'habitation, Le vendeur peut donc continuer d’habiter les lieux ou décider de louer le bien pour encaisser des loyers. C’est ce qu’on appelle l’usufruit. Dans ce cas, l’acheteur percevra les loyers des locataires en cas de décès du vendeur.


LES AVANTAGES ET GARANTIES.



Pour le vendeur ou crédirentier : ce dernier est souvent une personne âgée qui peut continuer à conserver le droit d’habiter dans sa maison tout en percevant un revenu complémentaire régulier assorti ou pas de la somme payée au comptant.
La garantie d’hypothèque sur la maison en cas de non paiement de la rente par le débirentier protège ainsi le vendeur
Le montant de la rente est révisable suivant l’inflation.
La fiscalité qui est appliquée sur les rentes diminue avec l’âge.
Si l'acheteur était amené à revendre le bien, le deuxième devra garantir au crédirentier la même rente.
Le viager occupé est à conseiller aux vendeurs qui ont au moins 75 ans afin d’obtenir une rente plus élevé.

Pour l’acquéreur ou débirentier: L’acheteur peut acquérir un bien sans être obligé d’avoir la totalité du capital. Si le vendeur décède plus de 20 jours après la vente, l'acheteur aura alors fait une bonne affaire car c'est l'aléa du viager qui prévaut.
Le viager occupé représente la majorité des ventes car les acquéreurs peuvent réaliser des investissements à long terme L’absence de gestion locative par l’acheteur lui évite beaucoup de soucis si ce n’est de verser la rente et les charges de nu-propriétaire. Les mensualités à la charge du débirentier seront d’autant plus modestes que le crédirentier sera jeune.
Pas d’impôt foncier car aucun loyer perçu.
Toujours sur l’aspect financier, le crédirentier devra assumer toutes les charges et réparations du bien immobilier comme : la taxe d’habitation, les factures d’énergie, l’assurance habitation ainsi que les entretiens courants. Les grosses réparations restent à la charge du nu propriétaire (article 606 du code civil. En ce qui concerne la taxe foncière, c’est d’un commun accord que la répartition se fait. Elle sera inscrite sur l’acte de vente.


AVANTAGES FISCAUX ET ABATTEMENTS.



L’un des principaux atouts de la rente viagère reste la perception d’un bouquet. En effet il peut être converti en donation aux enfants et petits enfants. Cet avantage fiscal peut avoir lieu tous les 6 ans. Un autre avantage fiscal de la rente viagère est l’abattement fiscal consenti par N. Sarkozy de 150000€ pouvant venir en avance sur l’héritage et ceci pour chaque enfant du crédirentier. Le bouquet peut également être investi dans un contrat d’assurance vie pour bénéficier d’un rendement et de l’avantage fiscal. La révision de la rente viagère est faite tous les ans. Autre avantage fiscal : lorsque le vendeur reste dans les lieux, celui-ci ne paye plus les impôts fonciers. Un viager « occupé » a plus de succès qu’un « viager libre » et bénéficie de frais d’acte réduit, ce qui est un avantage fiscal non négligeable. Le crédirentier bénéficie d’une exonération complète des plus values comme dans la vente ordinaire de sa résidence principale. L’avantage fiscal porte également sur l’âge du crédirentier à savoir : Les personnes âgées de plus de 69 ans profitent de 70 % d’abattement fiscal sur la perception de la rente viagère. Contrairement a un revenu locatif où il n’y a plus l’avantage fiscal de l’abattement de 14 % (supprimé). Uniquement la fraction équivalente aux intérêts du capital reste imposable. Cette fraction est variable suivant l’âge du crédirentier lorsqu’il perçoit la rente à savoir :
30% si le vendeur est âgé de plus de 69 ans
40% si le vendeur est âgé de 60 à 69 ans inclus
50% si le vendeur est âgé de 50 à 59 ans inclus
70% si le vendeur est âgé de moins de 50 ans
L’avantage fiscal du viager immobilier est incitatif pour le crédirentier.

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